韩国房地产市场或现“双谷衰退”

从去年开始，随着韩国基准利率急剧上升，房地产市场陷入低迷，入市新房积压严重，房地产企业财务状况堪忧，银行坏账风险不断累加；二手房市场同样成交萎缩，特别是受到长租市场欺诈行为拖累，下半年不排除发生房价第二次大幅下滑的可能性。

据韩国国土交通部数据，以今年2月末为基准，韩国未出售新建住宅数达7.54万套，比一年前增加了约2倍。受新房销售不振影响，房地产企业财务状况持续恶化，特别是中小企业。据韩国银行统计，韩国连续3年营业利润无法负担贷款利息费用的中小房地产企业占比已达15%，比一年前上升了4.2个百分点。今年1月份至4月份，申报停业的房地产企业已达1080家。

与此同时，韩国四大商业银行的房地产贷款规模持续膨胀。截至2022年年底，四大商业银行为房地产企业提供的贷款余额达15.27万亿韩元，比一年前增长了3.36万亿韩元，创下2013年以来的最高值。在高利率状况长期化、新房销售持续低迷的背景下，商业银行已经预见到坏账风险加大的可能性，开始主动提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商业银行坏账准备金转入额达到7594亿韩元，比一年前增加了14倍以上。

国家政策银行也开始着手应对房地产金融风险。韩国产业银行日前宣布中断部分“地区开发房地产项目融资”。相对于传统的以借款企业的整体信用度和担保能力为基础进行的担保贷款，项目融资更侧重于行业的未来收益性。目前，居住设施开发项目已被产业银行排除在项目融资核准范围之外，说明在韩国金融机构眼中，韩国房地产市场未来风险已大于收益。

韩国的二手房市场同样不容乐观。据首尔房地产信息广场统计，今年3月份，首尔公寓的实际交易量为2980套，远不及往年3月份少则三四千套、多则八九千套的交易量，但这已是2020年8月份以后的最高交易量。尽管一些媒体预测韩国二手房市场已到了由跌转涨的临界点，但大多数韩国人仍不急于出手购买，市场观望气氛浓厚。

一种称为“传贳”的租房制度近年来快速推升了韩国房地产市场的热度。该制度要求租方将房价的30%至80%作为保证金交给房主，按合同约定可以少缴甚至不缴月租，租期一般为2年至3年，期满后房主需全额退还保证金。

传贳虽是租房制度，实际上与购房息息相关。例如一个房产投资人原本可以用手中的10亿韩元购买1套住房，但通过传贳方式出租，他可以在签订购房合同后先出租这套住房，拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这样1套二手房的实际支付金额只有2亿韩元，10亿韩元可以让他购得5套类似的住房。然而，传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。

加之近期韩国接连爆出房主因财务状况恶化，将已抵押给债权人的房产再次以传贳方式出租，骗取租客押金的案件。韩国人选择传贳租房越来越谨慎，租客越来越难寻找，导致押金额大幅下滑，房主因无法偿还到期租客的押金陷入窘境。

在这种情况下，韩国出现了一个奇怪现象，房主因无力支付传贳押金，需每月向租户支付一定的金额，形成一种“逆向房租”。而且韩国长租市场无法返还传贳押金的比例有不断提升的趋势，部分房主迫于租户资金返还压力或无力承受“逆向房租”，只得选择廉价出售房产，传贳制度对房地产市场的反噬作用正在显现。

很多专家预测，传贳欺诈受害问题和“逆向房租”问题在下半年可能继续“发酵”，韩国房价在跌落第一个低谷之后，很可能被廉价抛售带落至第二个低谷，发生“双谷衰退”的可能性不能排除。